TERRENI E FABBRICATI: IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI B.II.1

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“Terreni e fabbricati” è una voce dell’attivo di stato patrimoniale che appartiene alla categoria delle immobilizzazioni materiali. In generale, le immobilizzazioni materiali sono beni tangibili di uso durevole che fanno parte dell’organizzazione permanente dell’impresa, la cui utilità economica si estende oltre i limiti di un esercizio. Sono impiegati come strumenti di produzione.

Per essere classificati come “terreni e fabbricati” i beni non devono essere destinati alla vendita, né alla trasformazione intesa come processo produttivo. Ad esempio, un’impresa di costruzioni collocherà tra le rimanenze un immobile che intende vendere, invece, inscriverà nella voce “terreni e fabbricati” l’immobile che ospita le attività operative aziendali.

Terreni e fabbricati possono essere:

  • beni immobili finiti (acquistati da terzi o realizzati internamente);
  • beni immobili in corso di costruzione;
  • somme anticipate a fronte del loro acquisto o della loro produzione.
Le immobilizzazioni materiali

Principio contabile OIC 16

La fondazione OIC ha lo scopo di interpretare e offrire linee guida riguardo le normative contabili.

La voce terreni e fabbricati è definita all’interno della pubblicazione OIC 16, che tratta i criteri per la rilevazione, classificazione e valutazione, nonché le informazioni da presentare nella nota integrativa .I corsivi presenti all’interno del presente articolo sono citazioni riportate da tale pubblicazione.

Per quanto riguarda invece i principi contabili internazionali il capitolo di riferimento è lo IAS 16.

Cosa comprende la voce terreni e fabbricati

La voce BII1 “terreni e fabbricati” può comprendere:

  • terreni (ad esempio: pertinenze fondiarie degli stabilimenti, terreni su cui insistono i fabbricati, fondi e terreni agricoli, moli, ormeggi e banchine, cave, terreni estrattivi, eccetera);
  • fabbricati strumentali per l’attività della società (ad esempio: fabbricati e stabilimenti con destinazione industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse, officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati ad uso amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini ed altre opere murarie);
  • fabbricati che non sono strumentali per l’attività della società ma che rappresentano un investimento di mezzi finanziari; oppure immobili aventi carattere accessorio rispetto agli investimenti strumentali (ad esempio: villaggi residenziali ubicati in prossimità degli stabilimenti per l’abitazione del personale);
  • costruzioni leggere.

Se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali si trovano, il valore del terreno va scorporato, anche in base a stime, per determinarne il corretto ammortamento.

I terreni non sono oggetto di ammortamento salvo nei casi in cui essi abbiano un’utilità destinata ad esaurirsi nel tempo come nel caso delle cave e dei siti utilizzati per le discariche.

Terreni e fabbricati nello stato patrimoniale

Collocazione nel bilancio civilistico

L’articolo 2424 del codice civile prevede che terreni e fabbricati siano iscritti nell’attivo dello stato patrimoniale con la seguente classificazione:

Terreni e fabbricati nel bilancio civilistico
Nel bilancio civilistico non appaiono i fondi di ammortamento. Per ciascuna voce delle immobilizzazioni materiali è indicato nell’attivo dello stato patrimoniale il valore al netto degli ammortamenti e delle svalutazioni.

Valutazione di terreni e fabbricati

Il valore originario di terreni e fabbricati è pari al costo effettivamente sostenuto per l’acquisizione del bene. In altre parole, “terreni e fabbricati” sono iscritti a bilancio al costo d’acquisto o di produzione.

Sono capitalizzabili solo i costi sostenuti per l’acquisto o la costruzione di nuovi cespiti (costi originari) e per ampliare, ammodernare, migliorare o sostituire cespiti già esistenti, purché tali costi producano un incremento significativo e misurabile di capacità, di produttività o di sicurezza dei cespiti per i quali sono sostenuti, ovvero ne prolunghino la vita utile

Il costo d’acquisto comprende anche i costi accessori. In generale, i costi sono capitalizzabili nel limite del valore recuperabile del bene.

Le plusvalenze o le minusvalenze derivanti da alienazioni di cespiti sono iscritte nel conto economico rispettivamente nella voce A5 “altri ricavi e proventi”, o nella voce B14 “oneri diversi della gestione”.

Nota integrativa

Nel descrivere i criteri applicati alla valutazione di terreni e fabbricati, la nota integrativa indica:

A cosa serve la nota integrativa?

  • le modalità di determinazione della quota di costi generali di fabbricazione eventualmente oggetto di capitalizzazione;
  • il criterio adottato per effettuare l’eventuale rivalutazione, nonché la legge che l’ha determinata, l’importo della rivalutazione, al lordo ed al netto degli ammortamenti, e l’effetto sul patrimonio netto.

Scorporo del terreno

A livello contabile lo scorporo del terreno è stato reso definitivamente obbligatorio dal 2014, con l’entrata in vigore del principio contabile OIC 16:

  • se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali sono collocati, il valore del fabbricato va scorporato, anche in base a stime, per determinarne il corretto ammortamento.

I terreni non sono oggetto di ammortamento salvo nei casi in cui essi abbiano un’utilità destinata ad esaurirsi nel tempo, come nel caso delle cave e dei siti utilizzati per le discariche.

L’ articolo 36, comma 7, D.L. 223/2006, riguardo allo scorporo del terreno dice che: “Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza.

Il costo da attribuire alle predette aree è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.

Lo stesso principio si applica, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. Alcune precisazioni sui criteri da adottare per lo scorporo sono riportate al capitolo 7 della Circolare dell’Agenzia delle Entrate 1/E del 2007.

Ammortamenti

Gli ammortamenti sono iscritti nel conto economico, tra i costi della produzione, nella voce B10b) “ammortamento delle immobilizzazioni materiali”.

Il costo di terreni e fabbricati, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro residua possibilità di utilizzazione. La quota di ammortamento che viene imputata a ciascun esercizio si riferisce alla ripartizione del costo sostenuto sull’intera durata di utilizzo.

Tutti i cespiti sono ammortizzati tranne i cespiti che hanno un’utilità illimitata, come i terreni e le opere d’arte.

L’ammortamento decorre dal momento in cui terreni e fabbricati sono disponibili e pronti per l’uso. La regola di utilizzare la metà dell’aliquota normale d’ammortamento per i cespiti acquistati nell’anno è accettabile se la quota d’ammortamento ottenuta non si discosta significativamente dalla quota calcolata a partire dal momento in cui il cespite è disponibile e pronto per l’uso.

Coefficienti

Nel descrivere i criteri applicati alla valutazione di terreni e fabbricati, la nota integrativa indica:

  • il metodo e i coefficienti d’ammortamento utilizzati nel determinare la quota dell’esercizio per le varie categorie di cespiti o le diverse componenti del bene principale oggetto di ammortamento separato.

In generale l’ammortamento delle immobilizzazioni immateriali è regolato dall’articolo 102 del TUIR.

Alienazioni

Quando un’immobilizzazioni di terreni e fabbricati è venduta occorre eliminare contabilmente, in contropartita al corrispettivo ricevuto, la voce delle immobilizzazioni materiali per il valore netto contabile dell’immobilizzazione materiale ceduta, cioè al netto degli ammortamenti accumulati fino alla data di alienazione comprendendo anche la quota di ammortamento relativa alla frazione dell’ultimo esercizio in cui è stato utilizzato.

L’eventuale differenza tra il valore netto contabile e il corrispettivo della cessione e cioè la plusvalenza o la minusvalenza realizzata, va rilevata a conto economico, sono iscritte nel conto economico rispettivamente nella voce A4 “altri ricavi”, o nella voce B14 “oneri diversi della gestione”.

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Giuseppe Brusadelli

Da piccolo appassionato di numeri e matematica, da grande specializzato in finanza e controllo di gestione.

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