EQUITY CROWDFUNDING IMMOBILIARE: UN ALLEATO FINANZIARIO PER PROGETTI TRASPARENTI, POPOLARI E ALLETTANTI

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– Scusa ce l’hai mille lire?

– No

– Dai, mica ti ho chiesto un milione!!!

C’erano una volta le collette fatte in parrocchia. Servivano per raccogliere fondi e realizzare progetti utili e interessanti per la comunità. Il meccanismo era semplice: partendo da una esigenza o da una idea, si formulava una proposta, si presentava il progetto e si chiedevano i soldi ai parrocchiani per realizzarlo.

Le persone che volevano dare una mano partecipavano e, in cambio, avevano la soddisfazione di avere aiutato per realizzare un’opera ritenuta meritevole, valida e più o meno rilevante. In alcuni casi di donazioni importanti veniva persino scritto il loro nome sui banchi o sulle pareti della Chiesa.

A partire dalla crisi finanziaria del 2008, basandosi su questo modello di raccolta fondi, nasce e si sviluppa negli Stati Uniti il crowdfunding, per gli amici appunto colletta. Le banche smettono di prestare soldi e allora prende corpo questo filone che consente a progetti interessanti di farsi finanziare.

Chi aveva una idea e voleva realizzarla, invece di rivolgersi alle banche che avevano chiuso i “rubinetti”, la presentava su una di queste piattaforme di raccolta fondi, tipo kickstarter, indiegogo o altre analoghe.

Il proponente aveva così la possibilità di fare conoscere la sua idea, presentarla in modo adeguato e articolato e poteva quindi rivolgersi ad un gruppo di persone di riferimento, la propria comunità, che erano interessate a “mettere un chip” più o meno importante sull’idea, perchè credevano nel progetto, nelle persone che lo mandavano avanti  e perchè avrebbero ricevuto in cambio un premio detto anche “reward” come la scritta sul banco o un prodotto in anteprima.

Apro una parentesi. In realtà se vogliamo essere precisi, nel mondo  ideale, per finanziare un nuovo progetto imprenditoriale, a seconda della fase di sviluppo, del rischio assunto e dell’importo richiesto, idealmente ci sono più strumenti disponibili: partendo dai FFF (family, friends and fools – familiari amici e folli), passando per il seed capital (capitale seme), venture capital (capitale di ventura) e IPO (quotazione in borsa). La banca commerciale in realtà servirebbe quando non vogliamo cedere quote di capitale. Ma tant’è. Chiudo la parentesi.

In Italia arriva come sempre qualche anno dopo: nascono piattaforme di vario tipo e forma che consentono di finanziare i progetti più disparati: dai giochi fino ai film, passando dagli eventi. Addirittura qualcuna di queste ti consente di farti tu una piattaforma per mettere su  il tuo progetto in autonomia, sfruttando l’infrastruttura sviluppata da loro.

Fondamentalmente si vanno delineando 3 filoni:

  1. il crowdfunding puro c.d. reward based, destinato a chi raccoglie fondi dalla folla per un progetto e in cambio offre ad ogni finanziatore un “premio”,
  2. il crowdfinancing, crowdlending o peer to peer lending (finanziamento da pari a pari), destinato a chi necessita di piccoli prestiti coperti con una raccolta collettiva finalizzata a finanziare “in pool” il singolo richiedente. Ad esempio per finanziare 1.000 euro ad un richiedente intervengono 50 concedenti diversi,
  3. equity crowdfunding, destinato a chi cede proprie quote di capitale alla “folla” in cambio di una quota di partecipazione nella società da finanziare, facendo diventare il finanziatore un socio a tutti gli effetti, offrendoli la prospettiva di partecipare agli utili ed godere degli eventuali aumenti di valore della società nel tempo.

Proprio quest’ultimo filone è stato quasi immediatamente regolamentato dalla CONSOB a partire dal 2013 ed ha stabilito delle regole per potere accedere a questo tipo di raccolta.

Il regolamento Consob n. 18592 del 26 giugno 2013 prevedeva che per poter offrire quote della propria società ad un pubblico indistinto era necessario accreditarsi e subire un processo di qualificazione e controllo rispettando determinati requisiti su piattaforme a loro volta autorizzate dalla CONSOB, oltre a prevedere che almeno il 5% delle quote offerte in sottoscrizione dovranno essere sottoscritte da investitori professionali o dalle altre categorie di investitori indicate dal regolamento stesso.

All’interno di questo filone, che era inizialmente rivolto alle startup innovative, negli ultimi 2 anni in Italia si sono affacciate , grazie ad una modifica del regolamento stesso che ha esteso la possibilità di accedere a questo strumento anche alle altre imprese stanno muovendo i primi passi le piattaforme di Equity Crowdfunding Immobiliare, ECI per gli amici.

In cosa consiste l’ECI?

Si tratta di un interessante meccanismo per finanziare, mediante la partecipazione di rischio e attraverso l’acquisizione di quote con diritti patrimoniali, ma senza diritto di voto (cd quote di tipo B), progetti immobiliari da realizzare o in corso di realizzazione con una durata che può variare da qualche mese fino a circa 3 anni.

Come funziona il meccanismo? Il proponente che vuole presentare il proprio progetto immobiliare presenta una domanda insieme ad una serie di documenti ad una piattaforma accreditata dalla CONSOB o equivalente europeo e dopo avere fatto un determinato percorso può presentare la propria proposta al pubblico iscritto alla piattaforma.

Le informazioni rilevanti che mostrerà sono:

  • presentazione del progetto
  • importo richiesto
  • soglia investimento minimo
  • redditività
  • durata investimento

Quali vantaggi presenta per il proponente?

Il proponente ha la possibilità di accreditarsi e farsi conoscere da una comunità di riferimento, creando un track record che rimane pubblico. Il proponente viene stimolato a fare bene proprio grazie alla pubblicità del progetto. Più è forte e popolare all’interno della comunità maggiore facilità avrà nel momento in cui vorrà finanziare un proprio progetto.

Inoltre ha la possibility di sopperire a “vuoti di liquidità” dovuti alla fase di costruzione che gli consente di rimandare la vendita dei beni ad una fase maggiormente avanzata con l’opportunità di vendere ad un prezzo migliore.

Quali vantaggi per l’investitore?

Avere accesso progetti immobiliari importanti con una soglia di investimento e rischio particolarmente contenuti. Normalmente questi progetti danno la possibilità di investire somme molto contenute: da un minimo assoluto di 50 Euro ad un valore normale che può variare da 500 a a 2.500 euro (è in ogni caso il proponente a decidere questo numero). Ottenere una remunerazione interessante, fatto salvo il rischio dovuto al fatto di partecipare come socio.

I vantaggi del crowdfunding immobiliare

In conclusione si tratta di uno strumento innovativo che sta generando particolare interesse tra gli investitori che vogliono diversificare i propri investimenti e tra i costruttori che vogliono diversificare le proprie forme di approvvigionamento del capitale.

Il segreto rimane però che il progetto sia ben presentato, ben realizzato e che la richiesta di finanziamento sia congrua rispetto alla platea di investitori, ricordandosi sempre di programmare tutto il percorso con adeguata anticipazione, senza dimenticare che in finanza vale sempre il detto che l’ombrello te lo danno quando c’è il sole e te lo tolgono quando piove.

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Autore Miguel Scordamaglia

Miguel Scordamaglia

Commercialista strategico, iscritto all’Albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Torino. Aiuto le imprese e le organizzazioni a vivere felici, misurando costantemente le loro performance.

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